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Investimenti immobiliari in Italia: andamento del mercato e previsioni 2016-2017

Postato da Leyla Cristella on 27 settembre 2016
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 E’ questo il momento giusto per fare investimenti immobiliari redditizi in Italia?

Il 2016, come abbiamo già scritto nell’articolo “conviene comprare casa oggi”, potrebbe essere l’anno buono per fare il grande passo: sia che l’idea sia quella di acquistare un immobile per abitarvi che per fare un investimento immobiliare, l’andamento del mercato e, in generale, dei prezzi sembra suggerire che siamo in una fase positiva sotto questo punto di vista per trovare occasioni a prezzi contenuti. In molti l’hanno capito, tant’è che secondo i dati diffusi a dicembre dello scorso anno dall’osservatorio di Nomisma, si registra un segno più (+6%) riguardo gli acquisti di appartamenti da adibire ad uso residenziale.

Il mercato immobiliare, è bene sottolinearlo in apertura, oltre ad essere schizofrenico, varia da zona a zona: molto spesso, persino all’interno della stessa città, i trend sono decisamente differenti.

Noi di Affari Miei scriviamo ad un pubblico variegato, quindi ci basiamo su dati generali che riguardano il nostro Paese: il caso particolare, dunque, potrebbe essere totalmente differente rispetto al ragionamento di massima che illustriamo.Questo articolo, in buona sostanza, si rivolge a chi vuole comprare casa per fare un investimento e non per abitarci: su questo tema abbiamo altre guide che vi suggeriamo man mano che leggete.

In particolare, ad esempio, potete valutare la prospettiva del leasing immobiliare se state cercando una valida alternativa al classico mutuo. Fare un investimento immobiliare vuol dire acquistare un immobile per metterlo a reddito dandolo in locazione oppure per rivenderlo in tempi migliori. I dati che trovate nei prossimi paragrafi, dunque, vanno letti in quest’ottica.

Investimenti immobiliari in Italia: andamento del mercato e previsioni

I dati che forniamo sono quelli nazionali del noto portale Immobiliare.it. Negli ultimi 24 mesi in Italia il prezzo a metro quadro è calato vistosamente, passando dai 2.424 euro al mq di marzo 2013 ai 2.009 euro di luglio 2016. La crisi economica e la stretta creditizia delle banche hanno influito su questo non poco. Nel mentre aggiorniamo siamo ad agosto 2016 e vediamo che il valore degli immobili continua a scendere inesorabilmente, anche se in maniera forse meno drammatica rispetto al passato recente.

Dati Immobiliare.it 

Nonostante quanto dimostra il grafico, però, sappiamo per certo che nell’ultimo trimestre 2014 su scala nazionale si è registrato un incremento delle compravendite immobiliari.  Il trend si è rivelato costante anche nel 2015, come abbiamo scritto in apertura.Non bisogna lasciarsi fregare dall’idea che la recessione sia terminata: semplicemente chi aveva soldi da parte ha atteso ed ha “battezzato” questo periodo come il momento più proficuo per mettere a punto investimenti immobiliari redditizi. Inoltre dobbiamo aggiungere un altro passaggio non secondario che si evince anche dallo studio citato precedentemente: la possibilità di comprare casa per gli italiani è subordinata alla concessione del mutuo da parte di una banca.

Non è, quindi, aumentata la ricchezza dei consumatori ma sono le banche che hanno ripreso ad erogare il credito soprattutto grazie all’aiutino del quantitative easing varato dalla BCE ormai più di un anno fa (e che proseguirà fino al 2017).

Se volete investire nel mattone, dunque, questo sembra essere il periodo buono per una serie di ragioni che proviamo ad esporre.

  • Il mercato immobiliare va a cicli e, nel lungo periodo, cresce sempre. L’ultimo picco si è registrato a metà dei primi anni 2000, prima di giungere ai livelli odierni. Per queste situazioni eterogenee oggi, o forse fra qualche mese, toccheremo il picco peggiore poi, per forza di cose, i prezzi saliranno;
  • Nei prossimi anni aumenteranno i mutui: questo ce lo fa pensare il QE della BCE. L’immissione di denaro da parte delle Istituzioni Europee ha proprio come obiettivo quello di far scendere i tassi dei mutui. Con ogni probabilità riprenderanno a concedere mutui a tassi più accessibili, quindi aumenterà la domanda di persone pronte a comprare casa. Sul punto, consigliamo la lettura dell’articolo: Comprare casa senza soldi, investire nel mattone senza mutuo;
  • I timidi segnali di ripresa economica potrebbero far crescere la domanda: abbiamo un concetto di crescita economica leggermente diverso dalla media ma, laddove il PIL dovesse ritornare a crescere (spronato anche da una serie di circostanze discutibili), è inevitabile che ci saranno più persone disposte ad acquistare. Più ce ne saranno, più chiaramente l’asticella del prezzo degli immobili si alzerà. Se in futuro volete dare in locazione l’appartamento, è bene che leggiate la guida su come affittare casa.

Il mutuo: mai come oggi è un’occasione?

Quando parliamo di comprare casa per andarci a vivere sconsigliamo vivamente il mutuo. I maggiori esperti di finanza personale, in realtà, ritengono che la casa da adibire a propria abitazione non debba essere comprata ma non è quello che ci interessa in questa sede.

Nel paragrafo precedente abbiamo parlato dei mutui, che vengono erogati in questa fase con tassi decisamente bassi. Se ciò potrebbe far aumentare il numero di potenziali compratori, potrebbe rappresentare un vantaggio anche per gli investitori. Comprare una casa comporta un investimento di una buona fetta di liquidità, potrebbe tornare utile quindi pensare di prendere una parte dei soldi anche considerevole a mutuo (si può fino all’80% di solito) sfruttando i tassi molto bassi. Se volete rendervene conto voi stessi, cliccate qui per fare un preventivo veloce.

Ovviamente il finanziamento, se adeguatamente spalmato nel tempo, verrebbe pagato dagli inquilini che corrispondono mensilmente il canone di locazione.

Cosa vuol dire dire questo? Che per esempio 12 mila euro di tasca vostra potreste acquistare un immobile da 60 mila euro finanziato per i restanti 48 mila euro dal mutuo (a sua volta pagato tramite il canone di locazione riscosso): visto il trend rialzista di lungo periodo dei canoni di locazione, essenzialmente a causa dell’inflazione ma anche della mobilità lavorativa che caratterizza la nostra epoca, potreste trovarvi dopo un po’ di anni a percepire un affitto più alto con il mutuo che, in caso di tasso fisso, resta uguale nella quantità delle rate ma, di fatto, “pesa” di meno. Ovviamente bisogna avere una serie di requisiti per ottenere un mutuo e la credibilità che si ha verso la banca è in genere fondamentale per accedere al credito: se state pensando di investire nel mattone, dunque, non sottovalutate questo aspetto!

Conclusioni: quali previsioni sul mercato immobiliare?

Le considerazioni espresse ci fanno credere che il 2016 sia l’anno buono per un investimento immobiliare in Italia o quanto meno per iniziare a pensarci. I prezzi continuano a calare nonostante l’economia stia dando timidi segnali di ripresa e le banche sembrano intenzionate ad abbassare i tassi dei mutui.

Non sappiamo dire quando toccheremo il punto più basso ma possiamo ipotizzare che, nel prossimo quinquennio, non sia da escludersi un’impennata dei prezzi degli appartamenti.

Le soluzioni migliori, se decidete di comprare, ci paiono l’acquisto in aree vicine alle università oppure in luoghi turistici da affittare con contratto transitorio. Essendoci maggiore “volatilità” negli inquilini, il continuo ricambio e le condizioni economiche mediamente più elevate di chi alloggia dovrebbero dare qualche garanzia in più rispetto alla locazione in una zona residenziale. Un’altra strada veramente interessante può essere rappresentata da soluzioni come quella offerta da Uniplaces che mira appunto a questo specifico target.

Se proprio volete investire in una zona residenziale, fatelo su immobili di fascia medio-alta da locare a persone che sono in grado di fornire adeguate garanzie economiche. Tutto ciò, ovviamente, non può non prescindere dalla considerazione che ormai oggi nulla è più a tempo indeterminato e non è da escludersi che un lavoratore con tutte le carte in regola tra qualche anno, purtroppo, possa non essere più in grado di pagare. Investire comporta sempre dei rischi ed è così anche quando l’oggetto dell’investimento è il mattone.

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