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Vendita di case o di altro immobile abusivo

Postato da Leyla Cristella on 21 gennaio 2016
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È nullo o meno il contratto di vendita della proprietà di una casa o altro immobile se esso è abusivo ossia privo dei permessi a costruire ed è quindi, sostanzialmente, non in regola con le licenze e le concessioni edilizie a edificare?

 

Chi vende un #immobileabusivo, privo cioè del regolare #permessoacostruire e/o delle autorizzazioni amministrative (agibilità, ecc.), commette un illecito ed è, quantomeno, tenuto al risarcimento del danno; la giurisprudenza però dibatte sul fatto se, oltre a tale sanzione, sia anche prevista la nullità del contratto stesso. La differenza è sostanziale: in caso di nullità, infatti, la legge non considera verificatosi iltrasferimento della proprietà dell’immobile, con la conseguenza che il venditore è tenuto immediatamente a restituire il prezzo ricevuto (e, se viene data prova di un danno economico, deve anche versare l’indennizzo).

 

Il dubbio sorge per via di una dizione piuttosto ambigua della legge [1]: quest’ultima infatti stabilisce che gli atti che trasferiscono la proprietà ed altri diritti reali (v. usufrutto, ecc.) relativi a edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati dal notaio se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione a edificare oppure se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda”.

 

Una prima lettura farebbe ritenere che la nullità discenda da una omissione “formale” ossia il non aver dato atto delle dichiarazioni urbanistiche di legge, a prescindere poi dalla veridicità delle stesse o dalla falsità. Una interpretazione, invece, secondo lo scopo della legge porterebbe invece a ritenere non soddisfacente la semplice dichiarazione “formale”: per non aversi la nullità si deve invece trattare di immobile realmente sanabile o sanato – comunque commerciabile; insomma, secondo questa seconda tesi la vendita sarebbe nulla anche in caso di dichiarazioni urbanistiche infedeli.

 

Proprio su questo punto si è registrato, a lungo, un contrasto tra i giudici, di recente però approdato alla tesi più garantista per l’acquirente: l’atto sarebbe nullo se l’immobile è abusivo, a prescindere dalle dichiarazioni fornite in sede di rogito dal venditore. Insomma, si guarda la sostanza dei fatti e non la forma per come risultante dalla dichiarazione della parte alienante [2].

 

Tale indirizzo trova la sua massima elaborazione in una sentenza della Cassazione del 2013 [3] e di recente richiamato in una pronuncia di quest’anno [4]: in questo importante precedente, la Corte ricorda che lo scopo della legge è quello di rendere invendibili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico; pertanto “sarebbe del tutto in contrasto con tale finalità la previsione della nullità degli atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico o per i quali è in corso la pratica per la loro regolarizzazione per motivi meramente formali, consentendo, invece, il valido trasferimento di immobili non regolari, lasciando eventualmente alle parti interessate assumere l’iniziativa sul piano dell’inadempimento contrattuale. Addirittura si potrebbe prospettare la possibilità per le parti di eludere consensualmente lo scopo perseguito dal legislatore, stipulando il contratto e poi immediatamente dopo concludendo una transazione con la quale il compratore rinunzi al diritto a far valere l’inadempimento della controparte”.

 

Il compenso all’agente immobiliare

La Cassazione ha precisato che la nullità, comunque, riguarda unicamente il contratto definitivo di vendita, quello cioè rogato davanti al notaio e non, invece, il #contrattopreliminare (del resto la normativa sugli obblighi delle dichiarazioni riguarda solo gli atti pubblici e non le scritture private [1]). Dunque, la conseguenza è che, essendo il preliminare (o anche detto “#compromesso ”) pienamente valido, è dovuto il compenso all’#agenteimmobiliare  per l’attività di mediazione posta in essere [5].

Per maggiori info e SENTENZE segui questo link  da LaLeggepertutti.it

 

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